商业调查 粤海天河城的“压力测验”

  2024年，我国商业地产商场仍在应战中寻觅增加时机。惋惜时机并不算太多，零售商业和写字楼两个最首要的板块各有各的难处。

  从微观视点看，来自榜首和平戴维斯的陈述，包含广州、深圳在内的四个一线城市，其间心零售商场租金周期上一年至今仍处于“下行晚期”阶段。

  2024年内，广州中心购物中心租金猜测是会下调0-5%，而2025年也将继续连续这个趋势。相同坐落粤港澳大湾区的深圳也相同。

  而写字楼更不必多说，这个细分商场曩昔一年被评论最多的论题，如曩昔几年相同依旧是高空置率。空置率继续上升，意味着租金下行，也代表着企业租户们本钱开支方案与中长期开展预期的同步缩短。

  这种较失望的商场心情，直至2025年头才有显着修正，因而也影响不了2024年的商场基调。在这种“压力测验”之下，作为中心物业集合于大湾区的商业地产运营商，粤海天河城集团的运营体现会是怎么？

  作为省属国企粤海集团旗下的一个业务部门，它由粤海出资控股，其部分财物也在粤海出资渠道内上市。

  据粤海出资成绩陈述中描绘，粤海出资现在持有广东粤海天河城（集团）股份有限公司及其隶属公司76.13%权益，还持有天津粤海天河城购物中心有限公司76.02%权益（以上统称为粤海天河城）。

  材料显现，粤海天河城运营的物业大多散布在在粤港澳大湾区，以零售商业为主，包含3个自有物业财物——天河城广场、番禺天河城购物中心、广州动漫星城。

  一起，还有两个经过承租方法运营的深圳天河城和粤海六合，不过业主方其实也相同来自“粤海系”。以及一个坐落广东省外的项目天津天河城。

  开始，作为我国内地首个真实意义上的现代购物中心的天河城广场，一直是粤海天河城的成绩支撑。随后直至2017年6月，天河城集团打造的第二座自营购物中心天津天河城宣告开业。

  依据当年成绩陈述，天河城广场期内收入到达11.36亿元，税前赢利录得7.86亿元，妥妥的“现金奶牛”。而刚起步的天津天河城收入仅为8151.2万元。

  后续，粤海天河城第三座自营购物中心番禺天河城，于2020年12月开业；2022年6月，粤海集团将广州动漫星城注入。同年12月，深圳天河城开业。

  最新一个开业的项目，是坐落珠江新城的粤海金融中心配套商业粤海六合，在2023年12月迎客。

  跟着在管物业的不断扩容，粤海天河城的收入也出现动摇增加的趋势。即便在被以为商场最困难的2023年，粤海天河城收入为14.64亿港元，高于2019年水平。

  在最新的2024年度，商场气氛有所好转，粤海天河城就录得收入16.15亿港元，同比增加10.3%，首要增加点来自于粤海六合、深圳天河城、广州动漫星城几个新项目。一起，税前赢利为9.07亿港元，为2019年以来第二高点。

  展望未来，上市渠道内的“粤海天河城”不扫除还将取得粤海系注入新项目。例如与广州动漫星城原属同一业主方的北京路天河城。北京路天河城原为粤海仰忠汇，2015年由天河城团队接收后，成功完成了项目转型晋级。

  跟着商业体量约4万平方米的B区在2023年底开业，北京路天河城的商业体量现在扩大至15万平方米，是北京路商圈商业体量最大的商业项目。

  最中心物业天河城广场坐落黄金地段天河路商圈，广州地铁一号线体育西路站上盖，占地面积4.03万平方米，总建筑面积31.10万平方米，具有天河城购物中心、粤海天河城大厦、粤海喜来登酒店三个业态。

  其间，天河城购物中心总建筑面积约为16万平方米，傍边10.6万平方米用作租借用处。该商场于1996年开业，至今运营将近30年。商场共同以为这是一个硬件设备较老但不旧的购物中心，尽管现在看来，项目层高、采光等跟不上年代，但可逛性也较高。

  除全体气氛较好的一楼，再往上的楼层就略显惯例。例如4层会集了很多电子数码品牌门店，餐饮食肆则会集在5层-7层。

  天河城购物中心现在仍是广州人气最高的购物中心之一，人流密布坪效优异，且租借率非常高，不过近年来成绩已有下滑趋势。该项目巅峰期年租金收入曾超越10亿港元，但近年来收入在7亿港元左右徜徉。

  剖析以为，天河城购物中心作为国内零售商业的先行者，好像并没有构建起相应的先发优势，特别是在品牌资源上一直有所缺少。

  尤其是接下来几年，广州零售商业供应将继续提高。例如重奢定位的广州华润万象城估计在2026年开业，邃古地产的聚龙湾邃古里也估计在2027年完工。

  面对渐渐的变大的竞赛，天河城购物中心近年来也活跃推进分区创新，商场则更等待它在业态层面有更大的改动。

  至于天河城广场的写字楼部分——粤海天河城大厦就继续承压，2024年收入比较2023年下降7.3%至1.73亿港元，均匀租借率也从87.8%下滑至84.5%。

  商场于2020年12月开业，占地面积5.28万平方米，商业体量在15万平方米左右，是天河城集团最新一代的标杆性购物中心。项目交通条件不错，与地铁7号线号线交汇的南村万博站相连。

  番禺天河城现在信任是万博商圈内质感和层次最佳的商场。尤其是在餐饮方面体现很好，例如在上一年进行品牌调改中，就别离引进了gaga、新加坡巧克力品牌awfully chocolate、入续糖水，还有超级网红店、正佳广场的“排队王”博多天妇罗泰。

  2024年，番禺天河城收入有所提高，录得约2.5亿港元，但仍未赶上开业前两年的数据。

  商场共同以为番禺天河城在零售方面能提高的空间很大，尤其是能够引进更多的中高端品牌首店，或至少可引进天河城广场购物中心的部分品牌资源。

  番禺天河城面对的竞赛也不小，行将落地的K11 Select、华润长隆超级万象六合、新鸿基地产的南站ICC等都是它的潜在竞赛对手。

  至于天津天河城，该项目坐落天津金街南端，体量达20万平方米。作为天河城品牌异地仿制的效果，天津天河城与广州天河城购物中心相同，也是“百货+超市+品牌专卖店+影院+餐饮”的组合布局，还带上了广州购书中心、天河城百货等“广州特征”品牌，业态非常丰厚。

  商场共同以为天津天河城尽管运营时刻已久，但出于地段好、运营优异等要素，现时人气仍非常畅旺。2024年，天津天河城收入微升至2.81亿港元。

  而与广州地铁一号线公园前站连通的动漫星城，2006年开业，体量在3.2万平方米。项目区分东西两区，东区以餐饮、服饰为主，西区大多散布在动漫商家和数码游戏设备商家。

  曩昔一年，动漫星城受惠于鼓起的“谷子经济”，收入有必定提高。但商场等待这个运营多年的地下商场能有更大的软硬件更新。

  其间，深圳天河城为深圳粤海城商业部分，以“深圳质量日子中心”为定位，致力于打造集餐饮、购物、文娱、体会等多种业态于一体的多元化购物中心。商场A区体量约12万平方米，于2022年12月开业。

  项目中高端定位，与广州天河城广场购物中心一楼相同，引进以“高端腕表、轻奢服饰和美妆精品店”为主的品牌组合，如丝芙兰、兰蔻、植村秀、欧舒丹化妆品品牌，以及Lola Rose、Swarovski、PANDORA、天梭等珠宝腕表品牌。

  商场南区在上一年下半年露脸，引进不少餐饮和休闲玩乐品牌，与北区构成互补。项目上一年收入同比增加27.4%至7880.5万港元。

  粤海六合则是广州珠江新城粤海金融中心的商业配套，由8个开放式商业独栋组成，商业体量在3万平方米左右。项目首要引进茶饮、咖啡、轻食和一些特征餐饮品牌，餐饮业态占项目总业态份额将近60%。

  项目非常重视引进首店品牌，例如全国首店有主打潮粤菜的耘景里、法餐SOLO STAND、西餐厅The Food Lab、日式烧肉YAKINIKU lang、日法交融菜Leowe等。

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